Publikationen von Anwälten
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Beitrag der Kanzlei:
Rechtsanwaltskanzlei
Franz-Ludwig Kopinski
Käthe-Kollwitz-Str. 13
04109 Leipzig
Tel.: 0341 / 21 25 290
Fax: 0341 / 21 25 291
Die WEG-Novelle - Teil 2
Entsteht den Wohnungseigentümerverband durch unsachgemäße Verwaltung ein Schaden (z.B. unrechtmäßige Belastung des Gemeinschaftskontos), so haftet der Verwalter einerseits wegen schuldhafter Verletzung des Verwaltervertrages aber auch für das Verhalten seines Mitarbeiters. Die durch einen Mitarbeiter verursachte schädigende Handlung muss jedoch nicht nur bei Gelegenheit der Erfüllung einer Verbindlichkeit des Verwalters entstanden sein, sondern in einem inneren sachlichen Zusammenhang mit den Aufgaben, die der Verwalter zugewiesen hat, stehen.
OLG München Beschl. v. 24.07.06, 32 Wx 77/06
Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage ist getrennt vom Hausstrom zu ermitteln. Ist kein Zwischenzähler vorhanden, kann der Vermieter den Anteil schätzen und vom Hausstrom abziehen. Bestreitet der Mieter diese Schätzung, muss der Vermieter erklären wie er auf die Höhe des Anteils gekommen ist. Die Stromkosten für die Heizungsanlage dürfen nicht gemeinsam mit den Kosten des Allgemeinstroms, wie zum Beispiel Beleuchtungskosten, auf den Mieter umgelegt werden. Beleuchtungskosten werden nämlich nach Fläche und Heizungskosten nach Verbrauch verteilt. Grundsätzlich sind die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung durch Zwischenzähler zu ermitteln. Fehlt ein solcher kann der Vermieter zwar schätzen, bestreitet dies der Mieter allerdings, ist der Vermieter und nicht der Mieter verpflichtet die Höhe seines Schätzwerts nachzuweisen und die Grundlagen dafür offenzulegen.
BGH, 20.02.2008, VIII ZR 27/07
Die Betriebskostenabrechnung ist auch äußerlich ordnungsgemäß, wenn die Angaben über Wohnflächen und Verbräuche Unterschiede zu vorherigen Abrechnungen zeigen und dies vom Vermieter nicht erklärt wird. Bestreitet der Mieter dies jedoch, kann den Vermieter eine erhöhte Beweispflicht für die inhaltliche Richtigkeit der Angaben treffen. Die Abrechnung muss nur die Mindestangaben über Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Berechnung des Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Der Vermieter muss die Abrechnung nur erläutern, wenn es dem Mieter ohne Erklärungshilfe unmöglich ist, diese nachzuvollziehen. Die Erläuterungspflicht bezieht sich allerdings immer nur auf die zuletzt erstellte Abrechnung. Weichen die Angaben aber im Vergleich zu anderen Abrechnungen auffällig voneinander ab, kann es sein, dass der Vermieter dies nachweisen muss. Ob die Angaben stimmen ist jedoch allein eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Rein äußerlich ist die Abrechnung ordnungsgemäß.
BGH, 28.05.2008, VIII ZR 261/07
Ein Mieter von Geschäftsräumen zahlt keine Miete. Daraufhin wird er vom Vermieter gekündigt. Weigert sich der Mieter jedoch auszuziehen, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter nach Ende des Mietvertrages weiter mit Heizwärme zu versorgen. Der Mieter ist trotz der Kündigung Besitzer der Mietsache. Diesen Besitz darf ihn der Vermieter nicht entziehen und der Vermieter darf den Mieter auch nicht im Besitz stören. Aber mit Ende des Mietverhältnisses endet auch die Pflicht des Vermieters, dem Mieter die Sache zu überlassen. Der Mieter hat nur noch den Besitz inne. Die Beendigung der Heizungsversorgung stört diesen Besitz nicht. Die Einstellung der Versorgung ist daher erlaubt.
KG vom 06.09.2007, Az.: 8 U 49/07
Als das Mehrfamilienhaus errichtet wurde, wurden die damals geltenden DIN-Normen für Wärmeschutz eingehalten. Ein Wohnungseigentümer baut eigenmächtig Isolierglasfenster ein. Daraufhin treten Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilze auf. Sachverständige empfehlen das Anbringen einer Wärmedämmung an der Außenfassade. Dies lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Die anderen Eigentümer haben den Schaden nicht mitverursacht. Ursache für die Schäden ist die Isolierverglasung. Dies hat der geschädigte Wohnungseigentümer selbst veranlasst. Daher kann er die Beseitigung des Schadens nicht auf Kosten der Gemeinschaft verlangen. Auch lag der Mangel nicht bei der Errichtung des Hauses vor. Die damaligen DIN-Vorschriften wurden eingehalten. Außer beim geschädigten Eigentümer sind die übrigen Außenwände in einem ordnungsgemäßen Zustand. Die Gemeinschaft kann also die Fassadendämmung ablehnen.
OLG Düsseldorf 3 Wx 54/07
Eine Beschlussfassung bei einer Eigentümerversammlung ist auch möglich, wenn nur der Verwalter anwesend ist, welcher von den Wohnungseigentümern zur Stimmabgabe bevollmächtigt wurde. Der Verwalter diktiert nach einigen Tagen das Protokoll und schickt dieses erst zwei Monate später an die Wohnungseigentümer. Solche Ein-Mann-Versammlungen sind zulässig und beschlussfähig. Allerdings muss eine Kundgabe der Stimmabgabe gegenüber den Wohnungseigentümern erfolgen. Auch muss es zur Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses durch den Versammlungsleiter kommen. Es genügt nicht wenn das Protokoll der Versammlung erst nach wenigen Tagen erstellt wird. Die Beschlüssen bedeuten für alle Beteiligten Rechtsfolgen. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es notwendig über den Inhalt der Beschlüsse nicht erst nach Tagen oder Monaten durch ein Protokoll informiert zu werden, sondern so schnell wie möglich.
WEG-Novelle: sofortige Eintragung in die Beschluss-Sammlung.
OLG München 34 Wx 14/07
Der Beschluss zur Instandsetzung von Sondereigentum (Innenfenster) obliegt den Sondereigentümern. Handelt es sich jedoch um Maßnahmen die zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums (Außenfenster), z. B. Austausch Holz- durch Kunststofffenster, erforderlich sind, kann dies auch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen. Erfolgt der Austausch wegen der starken Verwitterung der Außenfenster, macht dies zwangsweise einen Austausch der Außenfenster erforderlich. Diese Maßnahme ist für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch notwendig. Daher kann die Wohnungseigentümergemeinschaft diesen Beschuss mit einer Dreiviertelmehrheit aller Stimmberechtigten (nach Köpfen) und 50% der anwesenden MEA fassen (WEG-Novelle).
LG München, 28.06.2007, Az.: 1 T 2063/07
Eine Regelung in der Teilungserklärung besagt, dass der Verwalter die doppelte bis dreifache Verwaltergebühr bekommt, wenn er gerichtliche Schritten gegen säumige WEer einleitet. Solche Sondervergütungen sind unwirksam. Die Teilungserklärung bestimmt eine jährliche Verwaltervergütung. Bereits bestandskräftige Jahresabrechnungen stehen der Feststellung, dass solche Sondervergütungen jetzt und in Zukunft nichtig sind, nicht entgegen. Zwar können die Wohnungseigentümer den Vertrag frei gestalten, jedoch gibt es auch hier gesetzliche Grenzen. Grob unbillige Vereinbarungen sind daher unwirksam. Der Wohnungseigentümer darf nicht finanziell geknechtet werden.
OLG Hamm15 W 224/07
Urheberrechtsschutz
Fachanwalt für WEG Kopinski, Freier Sachverständiger für Bewertung von
Grundstücken, Gebäuden, GE/SE WEG, VdIV e.V.
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